2025 年末投资物业账面列账金额
据年报，该列账金额以独立估值为会计基础；本页未实施估值 2025 年报 p36 ↗
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蟠龙天地：
INDEPENDENT PUBLIC RESEARCH · NOT COMMISSIONED
蟠龙天地：
什么条件出现时，退出才优于继续持有？
公开资料不足以给出确定年份。本页比较当期物业价值情景、持有至下一复核门、再融资所需证据与城市权利边界，并回答：如果这次不退，下一窗口要由什么条件重新打开。
本页为白厚晶 QS 基于截至 2026 年 8 月 7 日公开资料所作的独立研究演示，未受瑞安房地产、蟠龙天地或任何项目相关方委托，不代表其立场，亦不存在合作或背书关系；不掌握其非公开经营、融资、税务或交易信息。本页不构成估值、投资、出售或交易建议，也不代表相关主体存在出售计划。资产范围仅为年报披露的 42,000㎡保留零售投资物业。
01 · EVIDENCE BASE
先把事实和假设分开
公开披露
算术推算
示意假设
未公开
瑞安集团应占账面列账金额
15.75 亿元 × 80%；不能与 100%物业价值混比 2025 年报 p36 ↗零售投资物业可出租面积
2025 年报 p36 ↗2025 年末出租率
时点出租率，不等于全年平均出租率 2025 年报 p37 ↗2025 租赁及相关收入参考
1.15 亿元 × (1 + 7%)；年报未披露 2025 绝对额 2025 年报 p38 ↗上海已完工投资物业公允价值计量资本化率范围
不是蟠龙项目专属退出收益率，也不是买方报价 2025 年报附注13 · 印刷页150 ↗
ASSET PERIMETER
先回答：本模型比较的资产范围是什么？
15.75 亿元只锚定年报中的 42,000㎡零售投资物业。若把其他权利纳入交易，必须逐项证明权属、可转让性和买方愿付价格。
100%账面锚点 15.75 亿元；瑞安应占 12.60 亿元。
2019–2024 年开发、出售并交付，不属于保留零售物业退出。年报 p18 ↗
2024 年公告披露土地使用权及其上酒店出售后回租 14 年；不属于 42,000㎡零售所有权范围，也不等于瑞安退出酒店经营。
未找到足以确认其交易边界和可变现性的公开披露。
本公开模型计量状态始终为零；即使未来出现正式权利，也应另建受控模型。
02 · INTERACTIVE PUBLIC MODEL
退出情景演示大屏
LOCAL SCENARIO CALCULATION
PLX-20260807-03
公开资料层的结论始终是：
DATA INSUFFICIENT
数据不足以形成真实退出年份、交易路径、买方或净回款判断。
当前只比较 100%保留零售物业的未杠杆情景；不计算瑞安权益价值，不输出交易赢家。
下一道门
待补证
用户可以改变演示门输入，但不能据此证明瑞安真实状态或正式交易条件。
AUTHORIZED DECISION RULE · 受托模型才可计算
现在退出的风险调整税后净回款 vs 持有期税后现金流现值 ＋ 下一窗口税后净回款现值 ＋ 经核验的可执行权利净值
只有资产、债务、税基、交易结构、真实报价和权利文件进入受控模型后，这个比较才有决策意义；本公开页不以零或统一代理值补齐未知项。
VALUE RECONCILIATION
为什么收入资本化情景可能低于会计锚点？
下列差异只解释 NOI率、物业资本化率和可选 CapEx 的口径如何影响数学情景，不代表当前出售价格，也不用于判断哪一年应当交易。
仅作数学反推：若情景值等于 15.75 亿元，需要
资本化率 —
或
NOI率 —
这是目标反推，不是对真实租金、NOI或市场收益率的判断。
EXIT WINDOW COMPARISON
当期、持有 1 年、3 年、5 年，变量怎样变化？
这里只比较 100%物业未杠杆现金流与期末资产价值情景。它不是退出年份预测，也不包含债务、税费、股东权益、买方概率或城市期权。
03 · ASSUMPTION CONSOLE
动一项参数，看演示结果怎么变
所有输入均在浏览器本地计算，不上传。默认值只用于解释变量关系，不代表瑞安内部数据、项目预测、真实报价或正式权利。
04 · EXIT STATE MACHINE
退出不是日期，是一道道门
系统先识别真实决策所需的六类证据。公开页面只演示门槛结构；不会据用户操作宣布瑞安已经进入正式交易阶段。
S0进入命题
→
S1建设去险
→
S2开业验证
→
S3现金流与资料
→
S4有限市场测试
→
S5私有模型准备
→
S6签约条件
→
S7交割留权
05 · CITY CO-CREATION OPTION
假设保留零售资产发生交易，哪些权利需要另行审查？
相邻地块、后续更新、公共空间运营和管理输出只是通用开发商期权示例；当前未找到蟠龙天地项目专属公开证据。若未来经正式程序形成权利，也必须与物业分账。
E0无项目专属公开证据公开模型计量 = 0
E1假设存在正式接触仍不计量
E2假设存在函件 / MOU仍不计量
E3假设存在可核验权利只提示另建模型
E4假设已行权或有现金流只提示另建模型
当前证据等级E0
当前无项目专属公开证据
先补齐权利来源、主体、有效期、行权条件、可转让性和控制权变化审查。
- 进入物业情景值
- 不进入
- 进入本页持有情景
- 不进入
- 控制权变化后
- 待核
| 方法示例登记项 | 权利主体 | 用户选择的证据情景 | 有效期 | 可转让 | 控制权变化 | 本公开模型计量 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 相邻土地 / 后续开发机会当前无项目专属公开证据 | 待确认 | E0 · 无项目专属公开证据 | 未设或未知 | 待核 | 待核 | ¥0 |
必须补齐：来源文件、是否排他、行权条件、资金需求、运营KPI、品牌与团队依赖、可转让性、控制权变化条款、律师与财务确认。不得在售价与卖方保留平台价值中重复计入。
06 · PATH MATRIX
五条路径目前能不能被可靠量化？
公开版不为整售、部分权益、REIT、再融资或继续持有选出赢家。它只列出每条路径必须补齐的底稿和结构问题。
| 路径 | 当前可否量化 | 必须补的底稿 | 关键结构问题 | 当前状态 |
|---|
本表不显示金额、概率或排序。项目净债务、税基、股东权利、融资条款及真实报价缺失时，公开页面始终不能输出瑞安权益价值、净回款或交易路径赢家。
07 · BUYER UNIVERSE
哪些资本类型可能匹配，它们需要先看到什么？
买方画像不是名单、真实兴趣或成交概率。公开版只提出证据问题；是否存在意向，必须由授权接触和可验证报价证明。
08 · VALUE REVERSE ENGINEERING
42,000㎡保留零售物业的情景值如何达到 20 亿元？
二维展示 NOI率 × 物业资本化率对 100%物业情景值的数学影响，并用 15.75 亿元会计锚点勾稽。20 亿元不是目标价或估值结论，必须由资产级 NOI 和项目专属市场证据支持。
数学反推示例阈值 · 100%保留零售物业¥20.00亿
正在反推达到 20 亿元所需条件。
09 · DECISION METHOD
若用于受托决策工作，仍需要什么？
要进入受托决策工作，需另行取得授权，并用业主底稿、市场询价及独立专业意见重建受控模型；本公开页面始终保留 DEMO ONLY。
运营底稿
租金、回款、运营成本、租户销售、租售比、租约到期与集中度。
持有方案
逐年维持性与提升性 CapEx、停业影响、NOI 提升和下一窗口。
资本结构
项目债务、期限、利率、再融资、税费，以及瑞安 80% 权益的真实交易边界。
买方与城市证据
从画像到可交割报价；从口头城市认可到可执行、可转让且有失效日的正式权利。
DATA LINEAGE
公开事实和算术推算列明来源，假设与未知项单独标示
核验日期：2026-08-07 · 来源链接、资产口径和模型用途同步展示。
| 字段 | 当前值 | 证据类型 | 主来源 | 在模型中的用途 |
|---|---|---|---|---|
| 零售可出租面积 | 42,000㎡ | 公开披露 | 2025年报 p36 ↗ | 限定资产边界；不直接估价 |
| 100%账面列账金额 | 15.75亿元 | 公开披露 | 2025年报 p36 ↗ | 公开会计锚点；不是市场售价或底价 |
| 瑞安应占账面列账金额 | 12.60亿元 | 公开披露 | 2025年报 p36 ↗ | 80%应占会计口径；不是出售净回款 |
| 2025租赁及相关收入参考 | 约1.23亿元 | 算术推算 | 2024年报 p37 + 2025年报 p38 ↗ | 1.15亿元 × 1.07；不是 NOI 或年报原始绝对额 |
| 上海组合公允价值计量资本化率 | 4.25%–7.0% | 组合层披露 | 2025年报附注13·印刷页150 ↗ | 约束情景讨论；不是蟠龙专属交易收益率 |
| 距虹桥交通枢纽 | 约3km / 地铁两站 | 公开披露 | 2025年报 p18 ↗ | 区位条件；不直接进入项目收入 |
| 已出售并交付住宅 | 约246,000㎡ | 公开披露 | 2025年报 p18 ↗ | 排除出保留零售物业边界 |
| 青浦区2025 GDP / 社零增速 | 7.3% / 10.5% | 区域级公开数据 | 青浦区2025统计公报 ↗ | 区域背景；不替代项目经营数据 |
| 西虹桥商业文体休闲配套 | 约85万㎡业态调整 | 规划口径 | 青浦区“十四五”空间规划 ↗ | 潜在配套 / 竞争背景；非新增供应、非项目收入 |
| 项目专属 NOI / 交易收益率 | 未公开 | 关键缺口 | 业主运营底稿 / 独立估值和市场工作底稿 | 决定情景能否进入独立专业复核 |
| 项目净债务 / 税基 | 未公开 | 关键缺口 | 项目融资与税务底稿 | 缺失时禁止输出确定净回款 |
| 买方 / 路径排序 | 公开版不计算 | 需真实市场证据 | 授权接触、融资询价与可验证报价 | 不输出概率、赢家或真实退出年份 |
| 酒店所有权处置及回租 | 公告初始对价约1.05亿元；回租14年 | 单独交易 | 2024交易公告 ↗ | 不重复计入零售所有权；租赁与转租权利义务仍需另核 |
| 相邻土地 / 后续权利 | E0 · 公开模型计量为零 | 无项目专属公开证据 | 尚无可核验项目专属公开文件 | 只作权利审查方法示例；不进入任何金额 |
真实决策缺口
关键数据没有补齐，系统就不应该替开发商说“该卖”。
展开计算口径与专业边界
主要计算
示意收入以“2024披露收入 × 2025披露增幅”形成约1.23亿元参考；年末出租率不再线性重标历史收入。简化现状物业价值 = 下一年度稳定化 NOI ÷ 项目资本化率。
可选提升性改造单独计算 CapEx、改造期损失与改造后稳定化 NOI，不从当期现状物业情景值中提前扣除；当期与持有 1 / 3 / 5 年只作资产层复核情景，不参加交易路径排序。
不会混用的口径
租赁及相关收入不等于 NOI；年末出租率不等于全年平均出租率；账面列账金额不等于出售底价；上海物业组合资本化率范围不等于蟠龙项目专属参数。
城市共创选择权与物业资产价值分账；酒店所有权曾单独出售并回租，不能装入 4.2 万㎡零售所有权边界，但相关租赁、转租权利与义务仍需单独核验。
公开版主动停止的输出
本页不计算项目股权价值、瑞安 80%权益价值、净回款、股权 NPV、买方成交概率、交易路径赢家或真实退出年份。净债务、税基和资本目标在公开资料不足时，不以零或统一代理值代替。
买方只保留画像与所需证据；再融资只保留 LTV、DSCR、利率、期限和费用等资料门；城市权利计量始终为零。真实委托需要在授权和保密环境下另建模型。
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